（来源：楼市经典）

近日，为进一步做好“十五五”规划重点建设项目的要素保障工作，自然资源部、国家和林业草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）文件，围绕13个方面明确了自然资源要素的保障要求，其中针对房地产开发用地的相关规定成为重点内容：

两条重点，但其中信息量巨大！主要旨在针对建设用地管理做出重要调整，核心是建立总量管控和增量与存量挂钩的双重管理方式，从省级层面把控建设用地的整体规模，严控建设用地扩张。

我们来一句一句看：

1、建设用地实施总量管控+增存挂钩管理

具体要求：实现国土空间规划 “一张图” 联网的省份，由省级政府统一调配 “十五五” 期间的新增建设用地指标；各省每年新增的城乡建设用地面积，原则上不能超过盘活的存量土地面积；已批准但实际没使用的建设用地，可撤回批准文件，相关土地占补平衡的指标仍然有效。

通俗解读：简单说就是省级层面要管住建设用地的总盘子，不让地方随便扩地，将对房地产用地产生间接约束。而且想新增建设用地，得先把手里闲置、批了没用的土地盘活利用起来，新增的面积不能比盘活的多，倒逼地方把现有土地用到位，不浪费土地资源。就算之前批了地但没实际用，收回批文后，相关的土地指标也不会作废，能继续用，避免资源浪费。

2、严控经营性房地产开发新增用地，民生类用地留合理例外

具体要求：新增的建设用地，首要保障重大项目建设和教育、医疗、养老等民生事业发展，原则上不能用来建商品房等经营性房地产项目；城中村改造时，项目里的边角地、夹心地等零散土地，只要面积不超过项目总面积的10%，且用于建保障性住房、社区超市、公用服务网点等民生保障类建筑，就能办理新增用地的审批和供应。

通俗解读：国家把新增土地的优先级定得很明确，先给重大项目和老百姓的民生需求，严控新增建设用地用于经营性房地产开发，从源头上控制商品房开发的新增用地。但也不是一刀切，城中村改造里的小面积零散土地，只要是用来做民生配套、建保障房的，还是可以审批新用地，既解决了零散土地不好开发的问题，也保障了老百姓的实际生活需求。

3、简化征地审批流程，提速城市更新相关项目落地

具体要求：在国土空间规划划定的城镇建设用地范围内，因为成片开发需要征收土地的，不用再单独编制土地征收成片开发方案，也省去了相应的审批环节。同时，在保障被征地农民合法权益的前提下，地方政府可按规划 “一张图” 的用地范围，同步推进征地的各项前期工作。

通俗解读：以前在城镇里成片征地开发，要专门编征地方案，还得报省里审批，流程多、耗时长，会拖慢项目进度。现在不用编这个方案了，审批流程大幅简化，而且征地前期的各项工作可以同步做，能让城市更新、城中村改造、保障性住房这些和老百姓生活相关的项目，更快落地实施，让城镇里的存量土地能更快被盘活利用。