存量商业集体加快调改进程，打造新的竞争力。

“北京三里屯的时尚‘三件套’终于亮相了。”近期，社交媒体上涌起了一股打卡三里屯太古里的潮流，迪奥、路易威登、蒂芙尼等品牌独栋旗舰店，成为三里屯的新地标。

据太古地产公布的信息，此次升级自2022年正式启动，核心驱动力源于两大市场趋势：一是品牌方对定制化零售空间的需求持续攀升，二是消费者对多元化体验的追求不断升级。

记者在现场看到，目前三里屯太古里北区近一半商业空间，已经完成焕新以及品牌优化，迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等国际品牌旗舰店已相继入驻。从白天到夜晚，不少中外消费者都聚集在新亮相的品牌旗舰店前，进行拍照打卡留念。

在近日举行的媒体沟通会上，太古地产零售业务董事韩置分享了改造逻辑及对市场的看法。

“中国内地一直是太古地产零售业务布局的战略重心之一，我们始终坚信内地消费市场的巨大潜力与长期价值。”韩置表示，消费市场从最初的“买得到”到“买得好”，再到如今的“想体验、愿停留、能认同”，已成为人们表达生活态度、寻求情感连接的重要载体。

在这样的市场背景下，太古在内地的零售布局主要围绕三大原则展开。

在消费者端，他表示，当下的消费市场，正在被两股强大的力量重塑。一方面，Z世代逐渐成为消费市场的主力军，他们成长于数字化时代，不盲从权威、不迷恋标签，追求个性化、社交感与文化认同。商业空间不再是“为了购物而去”的目的地，而是“为有趣而来”的社交场，比如为一场潮流艺术展而专门前往某个商业空间，购物只是“顺便发生”的行为。

另一方面，高净值人群则对品质和服务的追求越发极致，他们看重产品的稀缺性和独特性，更在意消费过程中的专属感与精神满足，将购物视为生活方式和社交方式的延伸、以及身份价值的表达。因此，开发商也需跳出传统角色，以人为核心成为“商业生态的构建者”。

在项目打造方面，韩置表示，商业项目不能靠标准化复制，要量身定制、因地制宜。在消费业态类型上，不陷入“唯奢侈品论”的误区，比如三里屯太古里在引入顶级奢侈品旗舰店的同时，也有生活方式品牌、特色餐饮、潮流集合店，可覆盖不同年龄层和需求的客群。

实际上，不仅是三里屯太古里这一商业地标项目，北京以及多个其他城市，均出现地标性商业项目改造升级的案例，线下商业从卖“货”到卖“服务和体验”，正在逐步吸引流量回归。

近日，北京市朝阳区方面也宣布，今年将推动蓝岛大厦、世贸天阶等商业体改造升级。其中，2007年开业的世贸天阶，曾因拥有当时亚洲最大的液晶显示屏“天幕”，一度成为北京的现象级地标。但随着消费市场的变化，近年来一些国际品牌撤出，世贸天阶也被新的运营方接手，将转型为北京CBD的新商业地标，融入更多艺术文化业态。

开源证券表示，随着国家消费刺激政策陆续出台、以及线下业态积极调改变革，在“人、货、场”演进升级驱动下，情绪消费正为行业带来新机会，“研究型消费+悦己导向+长期主义”成为行业的三条主线。线下零售业态也正在持续调改，吸引流量回归。

中信建投表示，2020年之前，得益于移动互联网的普及、电商平台的崛起以及物流基础设施的完善，线上消费渗透率快速提升。2021年以来，随着电商平台用户规模趋于稳定以及线下消费场景多元化，线上消费渗透率对线下零售物业的销售冲击正在减小。

存量商业项目也在集体加快调改进程。报告显示，截至2024年底过半商业项目数量开业时间达5年以上，约为56.5%。在存量时代，传统的集中式商业项目的客流量、销售额、出租率等受到一些具有差异化特点的新项目冲击，需要打造新的竞争优势。

去年6月，路易威登（LV）全球首座航海主题地标“路易号”，在上海兴业太古汇正式开业，便在社交媒体上引发了一股热潮。据静安区方面数据，7月初的周末两天，兴业太古汇的客流分别达到7.9万和7.8万人次，同比分别激增107%和114%。

中信建投认为，当前新消费势头正盛，线下商业中餐饮、悦己类、体验类业态处于持续扩张状态。线下商业需要更多满足消费者的新需求，在这之中，高奢市场注重概念，高能级市场注重价值，商业地产商在运营中可依靠话题性活动、多元业态等方式，导入更多客流。