北京进深 徐迪 房山区2025年度商品住宅网签金额排行榜显示，北京城建颐知筑以2.82亿元的成绩排名第11位，项目操盘手为王岸青。

全年累计网签90套，成交面积约0.93万㎡。

成交均价3.04万元/㎡，约为销售指导价的68折。

从实际网签房源来看，折扣可能更低。

颐知筑所在地块成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元㎡。

项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司，法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚。

杨娜还是北京城建集团开发公司副总经理，去年9月份接任颐知筑项目公司董事长，也就在这前后，颐知筑公示了设计方案。

规划34栋5-8F洋房，共1206套房源。

其中，已开盘的西区0035地块容积率1.5，规划19栋5-8层洋房，共634套。

东区0028地块容积率1.6，规划15栋6-8F洋房，共572套。

去年4月底，颐知筑西区634套房源在取证一个月后正式开盘。

强销节点卡在五一黄金周，来看盘的人不少。

颐知筑当时开盘海报上给出的数字是：首开热销162套。

162套，约为取证房源的三成不到，已经是很保守的数字了。

然而后面网签的速度更加保守，8个多月只完成了不到100套的转化。并且，成交均价始终低于7折。

12月成交的4套房源均价2.95万元/㎡，已经是66折的水平，让整个房山楼市瑟瑟发抖。

其实房山有不少项目卖得不错，兄弟盘和知筑就称得上是个热销盘。

和知筑比颐知筑早入市半年，全盘去化已超八成，成交均价3.7万+。

这两个项目同在良乡大学城板块，直线距离不到2公里，颐知筑却只卖到3万挂零，成交依然不见起色，对比明显。

和知筑之所以能率先入市，不仅仅是因为它拿地时间早，更重要的是紧邻地铁站，能够承接一部分外溢购房需求。

颐知筑离地铁有段距离，离火车站倒是很近，便利没享受到，噪音影响一点没落下。

从小区规模来看，颐知筑总建面13.82万㎡，是和知筑的2倍还多。

颐知筑拿地虽早，但报规时间并不早，其实是可以搭上“好房子”东风的。

结果它拿出了一套堪称“中规中矩”的产品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

同样的产品，一个守着地铁，一个守着火车站，买谁不买谁，网签说明了一切。

强推8个月，只去化了一成多，开发商终于坐不住了。

12月17日，颐知筑东区相关条件调整公示。没有更新总平图，就一句话：

原建筑规模保持不变，优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。

颐知筑西区是没有阳台的。赠送面积主要是：1、南向通面宽的飘窗，端户有一整面的侧边飘窗；2、北向设备平台不封闭，可以做成一小块露台。

东区这么一调整，西区剩下的500多套房子怎么办？

1.7万元的楼面价，3万的成交均价，利润空间很薄，现在的折扣已经是6字头了。

但是不调也不行，北京城建广阳城项目在出让文件中就明确提到按需设置封闭或开敞阳台，同时还鼓励通过设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间等举措增加公共空间。

广阳城“好房子”项目一旦入市，颐知筑东区如果还按照原有设计做，全盘都将面临被雪藏的危机。

它只能调规，哪怕这么做会让西区更加被动。