每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜段炼 陈梦妤    

近日，位于南京雨花台区的上铁淮风晓月小区，因一场激烈的物业选聘而备受关注。

这个2024年8月才交付的高端小区，在首届业委会成立5个月后，就完成了从淘汰原物业到筛选出两家候选企业的流程。

根据淮风晓月业委会对外披露的文件，共有6家品牌物企参与竞逐，最终奥体物业与美的物业进入终极PK，两家企业分别抛出带资140万元、120万元进场的重磅方案，还配套空置房物业费打折、公共收益分成等福利。

1月13日晚间，南京淮风晓月一业委会成员向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，目前全小区投票参与度已过半数，结果还得等公示期结束才能知道。

“带资进组”

据上述淮风晓月业委会成员介绍，小区于2024年8月交付，开发商为南京沪铁房地产开发有限公司。原物业为保利物业，但业主们认为小区收费与物业服务水平不匹配，此后成立业委会表决更换物业，并组织公开选聘。

“正在对筛选出的两家企业进行投票。”上述业委会人士表示。

每经记者注意到，这次选聘对候选企业的资质、项目负责人等都作出了明确要求，还发布过“5选2”“4选2”等阶段公告。

而为了拿下这个项目，两家候选企业都拿出了真金白银的投入方案。

奥体物业承诺无偿投入140万元，另掏约40万元用于项目焕新；若4年服务期未满即被解约，140万元按剩余年限比例退还；实行2.98元/㎡/月一费制，无公共能耗费；空置超6个月房屋物业费七折，折合2.09元/㎡/月。

美的物业带资120万元，其中70万元需在入驻60天内打入业委会账户，剩余按计划投入验收；采用两费制，合计2.6元/㎡/月，空置房基础费七折、能耗费不变，总体约七五折，折合1.94元/㎡/月。

“在存量盘里，高端住宅物业费高、收缴率高、增值服务空间大，算是物企的现金奶牛，这也是部分物企愿意带资进场最根本的原因。”1月14日下午，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示。

在柏文喜看来，部分物业企业选择带资进场，是行业竞争升级的信号，但本质是“资本换信任、服务换续约”，资本只是放大器，服务仍是核心赛道。

争夺优质项目

淮风晓月的物业“抢盘大战”并非个例。

每经记者梳理发现，在各地的物业竞选过程中，多数普通刚需小区仍以“零投入竞聘”为主，带资多是头部物企争夺优质项目的差异化手段。

如苏州泊云庭项目，在2025年的物业换届投票中，新希望物业就带资128万元+整改垫资金额259.15万元参与竞选，最后成功被选中。

从行业现状来看，物业企业正面临前所未有的挑战，倒逼其向优质存量项目聚焦。

据克而瑞物管数据，2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较2024年同期下滑0.5个百分点；毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%。

也正因如此，为应对盈利下滑的情况，一些物企开始主动退出低收缴率、低利润率的项目，将资源集中投向高端小区。

以南京河西华侨城天鹅堡为例，去年8月该小区在换物业时，保利物业、万物云、银城物业等参与角逐，其中万物云提出带资457万元进场且无需返还，还附加免费清洗外立面、代送快递等增值服务的条件，成功当选。

在中指研究院看来，“带资进场”行为并非普遍存在于所有物业项目，而是显著集中于特定类型的住宅小区。这类项目通常具备规模大、业主付费能力较强、品牌溢出效应高等特点，服务于此类项目有助于物业企业形成稳定现金流。

“物业‘带资进场’属非典型市场行为，不利于物业管理行业的健康与可持续发展。其通过短期资源输入掩盖了长期可能存在的服务风险与财务风险，客观上干扰了业主方的理性决策。”中指研究院分析称。

每经记者注意到，此前已有相关单位发文指责“带资进场”行为。

如安徽省社区服务业协会曾发文称其为“补贴战”，挤压中小物企空间，长期损害服务质量。赣州市城市住房服务中心2024年也曾发文，招标文件不得将物业服务人“提供整改资金”“带资进场”和“共管账户”等与物业管理无关的内容作为评标标准。

在苏商银行特约研究员武泽伟看来，物企“带资进场”是一把双刃剑，若缺乏透明监管与理性约束，极易引发非理性内卷和恶性竞争，过度资本比拼会扭曲市场，诱使企业作出不切实际的财务承诺，最终可能因盈利压力牺牲服务质量，损害业主长远利益。

“若能将资金投入与品质提升、权责清晰的契约及业主监督机制结合，其也能成为推动社区更新、倒逼行业升级的良性创新。”武泽伟预判，未来竞争重心将从“砸钱竞赛”回归资金使用效率、服务创新与长期价值创造的综合比拼，并可能衍生出“绩效对赌”“共益分成”等成熟新模式。

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记者|陈荣浩

编辑|段炼 陈梦妤 杜恒峰