中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

2025年，北京办公楼市场在新增供应大幅收缩的背景下，凭借持续的净吸纳实现空置率连续四个季度下降，展现出较强的市场韧性。

近日，根据市场机构世邦魏理仕发布的数据，2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平方米，创2015年以来历史新低，而净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天在接受《中国经营报》在内的记者采访时指出，经过几年“挤泡沫”，写字楼业主原有的区位品牌溢价已大幅减少，市场竞争焦点已全面转向综合性价比。

需求以搬迁升级为主导

据世邦魏理仕统计，2025年第四季度北京办公楼市场未有新项目入市，全年新增供应仅录得18万平方米，刷新了2015年以来的历史新低，其中第四季度未有项目入市，客观上缓解了市场去化压力。

需求方面，新租交易呈现“前高—中弱—后稳”的特点，搬迁类需求占比高达76%，成为市场去化的主引擎。

孙祖天分析称，需求主要来源于原非甲、非乙级办公楼以及品质较低或偏远园区的租户。随着甲级和优质乙级办公楼可租空间增加、租金持续下行，租赁性价比显著提升，吸引了一批有实力的租户进行办公空间升级，这类“升级需求”构成了全年净吸纳量的主要部分。

从行业来看，TMT（科技、媒体、电信）继续担纲最核心的需求来源，全年租赁成交占比达36%。以算力、人工智能、大数据/云计算为代表的细分赛道保持活跃，头部企业扩张与升级意愿明显。孙祖天指出，人工智能企业不仅承租能力强，且因人才密集、注重办公环境，人均占用面积显著高于传统互联网企业，为市场带来了结构性增量需求。

相比之下，金融行业复苏缓慢，新租多为小面积成交，尽管第四季度内有万平方米级交易短暂提振市场，但可持续性不足。专业服务业稳居需求第三位，以中资律所和咨询类企业的升级换迁为主。值得注意的是，文体娱乐板块在年度新租面积排名中跃升至第四位，反映出租户结构在激烈竞争中出现多元渗透。

市场表现呈现鲜明区域分化。以中关村、望京、奥体为代表的科技中心子市场成为全年去化的核心引擎，承接了大量头部科技企业的扩租、整合与升级搬迁需求，贡献了全市超过70%的净吸纳量。其中，中关村空置率已降至全市最低水平。

而CBD、金融街等传统核心商务区则因部分金融和TMT企业整合退租，面临较大去化压力，净吸纳量甚至为负。孙祖天补充指出，租户还呈现出“区域内聚集”的新趋势，即朝阳客户向CBD集中，海淀客户向中关村集中，进一步强化了核心区的集聚效应。新兴区域中，丽泽商务区持续稳健去化，通州在政策引导下也录得较高吸纳量。

竞争转向价值博弈

在新增需求恢复平缓、企业降本增效诉求持续的背景下，业主间价格竞争加剧。据世邦魏理仕统计，2025年年末，全市办公楼平均租金面价环比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%。北京也因此成为全国租金降幅最大的城市。

租金跌幅呈现结构性差异：金融街受行业需求疲软影响，跌幅居前；中关村则率先实现租金降幅收窄。甲级项目通过积极的租金策略，成功吸引了乙级及老旧项目的租户升级搬迁，而乙级市场在传统区域承压更为明显，租金下行幅度大于甲级市场。

孙祖天认为，经过几年“挤泡沫”，业主原有的区位品牌溢价已大幅减少，市场竞争焦点已全面转向综合性价比。

世邦魏理仕预测，2026年北京办公楼市场将迎来一轮供应小高峰，预计有近53万平方米的优质项目集中入市，且多位于核心区位、具备超高品质。这虽为租户，尤其是超大面积租户提供了丰富的升级选择，但也将对既有楼宇的租户留存带来严峻挑战。

世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易部负责人袁慧表示，市场竞争将进一步加剧，并从单一价格竞争转向物业综合价值竞争。她建议，业主应通过精细化管理与数据分析，识别并聚焦于具有稳定性和成长性的租户，提供精准的定制化解决方案。同时，将短期的空置压力转化为优化租户结构、升级功能业态的契机，实现从被动应对到主动管理的转变。

孙祖天总结指出，长期来看，租户对办公品质的门槛要求日益提高，部分乙级及以下楼宇可能面临退出或改造，这客观上将为优质办公楼减少竞争存量。在市场底部修复阶段，业主的运营管理能力和产品迭代创新意识，将成为决定项目长期价值的关键。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）